GUÍA DE ACTUACIÓN FRENTE DEFECTOS Y VICIOS CONSTRUCTIVOS (Parte 1)
En este artículo pretendemos aconsejar
al propietario de una vivienda o local, y presidente de comunidad sobre cuáles deben
ser sus líneas de actuación y pautas a seguir cuando comprueba que una
edificación sufre daños materiales debidos a defectos o vicios constructivos o
no reúne las condiciones pactadas en contrato.Estas pautas de comportamiento son muy generales, y dependiendo del caso concreto deberán tomarse unas u otras acciones, ya sean judiciales o extrajudiciales, pues la solución final dependerá de múltiples factores.
No se pretende con esta guía de actuación crear un manual de comportamiento “definitivo” que el propietario de una vivienda o edificio deba seguir al pié de la letra; simplemente se trata de una serie de consejos prácticos que cada usuario deberá interpretar y utilizar, adaptándolos a su situación o problema particular, pero sin olvidar que, si el problema o patología detectada tiene cierta entidad o si los responsables de la construcción niegan su responsabilidad, el afectado deberá ponerse en manos de un profesional antes de dar pasos erróneos que puedan perjudicar futuras reclamaciones.
Una vez entregada la vivienda o local el usuario deberá examinar la
construcción, realizando unadetallada inspección del inmueble. No debemos
alarmarnos si advertimos pequeños defectos de remate o acabado, ya que, éstos
suelen ser más o menos comunes en todas las edificaciones. El usuario deberá
realizar un listado concretando todas las anomalías detectadas en un primer
momento, o con aquellas otras que vayan surgiendo con el uso.
Este listado deberá comunicare de forma fehaciente a la promotora y constructora de la edificación. Es muy importante que la comunicación sea fehaciente, por ello recomendamos el envío mediante burofax solicitando la certificación del contenido y el acuse de recibo. En esta comunicación deben constar una serie de datos identificativos básicos (promoción de que se trate, identificación exacta del piso o local, propietario, listado de defectos observados) y estar fechada.
Estos defectos de remate o acabado suelen ser reparados por el promotor o constructor. Son vicios constructivos de fácil solución técnica y, por lo general, bajo coste de reparación. No obstante, en caso contrario, cuando el promotor o constructor ni siquiera se digne a reparar estos daños, debemos tener en cuenta que estos vicios constructivos tienen un plazo de garantía de un año. Dentro de este plazo anual pueden hacerse las reclamaciones que se consideren oportunas, sin que el envío de una primera reclamación o el haber rellenado y entregado la lista para repasos que suele facilitar el promotor supongan renunciar a la reparación de defectos que pudieran pasar inadvertidos o que surjan a posteriori.
Este listado deberá comunicare de forma fehaciente a la promotora y constructora de la edificación. Es muy importante que la comunicación sea fehaciente, por ello recomendamos el envío mediante burofax solicitando la certificación del contenido y el acuse de recibo. En esta comunicación deben constar una serie de datos identificativos básicos (promoción de que se trate, identificación exacta del piso o local, propietario, listado de defectos observados) y estar fechada.
Estos defectos de remate o acabado suelen ser reparados por el promotor o constructor. Son vicios constructivos de fácil solución técnica y, por lo general, bajo coste de reparación. No obstante, en caso contrario, cuando el promotor o constructor ni siquiera se digne a reparar estos daños, debemos tener en cuenta que estos vicios constructivos tienen un plazo de garantía de un año. Dentro de este plazo anual pueden hacerse las reclamaciones que se consideren oportunas, sin que el envío de una primera reclamación o el haber rellenado y entregado la lista para repasos que suele facilitar el promotor supongan renunciar a la reparación de defectos que pudieran pasar inadvertidos o que surjan a posteriori.
Mucho más grave y decepcionante será cuando el adquirente una vez recibida la
obra y realizada la primera inspección de su nueva vivienda o local descubra
vicios constructivos que afecten a la habitabilidad, seguridad o funcionalidad
del edificio.
Normalmente estos vicios constructivos son descubiertos por el usuario con posterioridad a la entrega de la vivienda, ya que son defectos que suelen aparecer meses después de finalizada la obra (ejemplo típico son las filtraciones tras una época de lluvias) o no son apreciables para una persona inexperta en construcción. Problemas de impermeabilización, insonorización, aislamientos térmicos, seguridad en caso de incendio etc. suelen ser por desgracia muy comunes ya que no siempre se respeta las normas básicas de la edificación, (hoy Código Técnico de Edificación), a pesar de ser de obligado cumplimiento.
En muchas edificaciones prima el ahorro de costes en determinados elementos constructivos, a sabiendas de que son incumplimientos difícilmente detectables por el usuario (por ejemplo, la falta de aislamiento térmico) y de complicada acreditación dentro de los plazos legales de garantía.
Si el adquirente descubre en su edificación daños o defectos relativos a la habitabilidad, seguridad o funcionalidad, al igual que en el caso anterior debe comunicarlo fehacientemente (burofax) al promotor y constructor, pero también al arquitecto director de obra y al aparejador director de ejecución, ya que ante los defectos que no consistan en simples fallos de acabado, alguno de estos agentes será, con toda probabilidad, también responsable. Recordemos que en esta comunicación habrá de identificarse la vivienda, propietario, daños, etc. El plazo de garantía para reclamar defectos de habitabilidad, funcionalidad o seguridad es de 3 años.
Al contrario que en el caso de los defectos de terminación, los daños referentes a la habitabilidad, seguridad o funcionalidad de la construcción suelen conllevar una costosa reparación. Por ello es probable que los responsables de la edificación intenten disuadir al cliente de la reclamación, bien minimizando los fallos, achacándolos a un incorrecto uso o mantenimiento o directamente negando su existencia amparándose en que la edificación ha pasado la inspección municipal y cuenta con Licencia de Primera Ocupación. En otros muchos casos se comunica al cliente que el plazo para reclamar ha concluido, interpretando de forma interesada la normativa de aplicación o, directamente, haciendo caso omiso de las reclamaciones, esperando que el perjudicado se resigne a costear por sí mismo la reparación.
Ante estas situaciones, la única vía de solución pasará por acudir a los tribunales. Será necesario el asesoramiento de especialistas en Derecho de la Construcción, que actuarán apoyados en un informe pericial emitido por un técnico especialista que acredite el daño material, sus causas, soluciones y coste de reparación. Este informe pericial es imprescindible para intentar solucionar el problema, ya sea de forma negociada o ante los Tribunales. Una vez probado el daño mediante informe pericial y siempre que se respeten los plazos de garantía y reclamación, las posibilidades de éxito en el pleito serán muy altas.
Normalmente estos vicios constructivos son descubiertos por el usuario con posterioridad a la entrega de la vivienda, ya que son defectos que suelen aparecer meses después de finalizada la obra (ejemplo típico son las filtraciones tras una época de lluvias) o no son apreciables para una persona inexperta en construcción. Problemas de impermeabilización, insonorización, aislamientos térmicos, seguridad en caso de incendio etc. suelen ser por desgracia muy comunes ya que no siempre se respeta las normas básicas de la edificación, (hoy Código Técnico de Edificación), a pesar de ser de obligado cumplimiento.
En muchas edificaciones prima el ahorro de costes en determinados elementos constructivos, a sabiendas de que son incumplimientos difícilmente detectables por el usuario (por ejemplo, la falta de aislamiento térmico) y de complicada acreditación dentro de los plazos legales de garantía.
Si el adquirente descubre en su edificación daños o defectos relativos a la habitabilidad, seguridad o funcionalidad, al igual que en el caso anterior debe comunicarlo fehacientemente (burofax) al promotor y constructor, pero también al arquitecto director de obra y al aparejador director de ejecución, ya que ante los defectos que no consistan en simples fallos de acabado, alguno de estos agentes será, con toda probabilidad, también responsable. Recordemos que en esta comunicación habrá de identificarse la vivienda, propietario, daños, etc. El plazo de garantía para reclamar defectos de habitabilidad, funcionalidad o seguridad es de 3 años.
Al contrario que en el caso de los defectos de terminación, los daños referentes a la habitabilidad, seguridad o funcionalidad de la construcción suelen conllevar una costosa reparación. Por ello es probable que los responsables de la edificación intenten disuadir al cliente de la reclamación, bien minimizando los fallos, achacándolos a un incorrecto uso o mantenimiento o directamente negando su existencia amparándose en que la edificación ha pasado la inspección municipal y cuenta con Licencia de Primera Ocupación. En otros muchos casos se comunica al cliente que el plazo para reclamar ha concluido, interpretando de forma interesada la normativa de aplicación o, directamente, haciendo caso omiso de las reclamaciones, esperando que el perjudicado se resigne a costear por sí mismo la reparación.
Ante estas situaciones, la única vía de solución pasará por acudir a los tribunales. Será necesario el asesoramiento de especialistas en Derecho de la Construcción, que actuarán apoyados en un informe pericial emitido por un técnico especialista que acredite el daño material, sus causas, soluciones y coste de reparación. Este informe pericial es imprescindible para intentar solucionar el problema, ya sea de forma negociada o ante los Tribunales. Una vez probado el daño mediante informe pericial y siempre que se respeten los plazos de garantía y reclamación, las posibilidades de éxito en el pleito serán muy altas.
Aunque este tipo de defectos son afortunadamente poco comunes, en ocasiones las
edificaciones sufren deficiencias estructurales, muchas veces debidas a
deficiencias en compactación o estudio del terreno que provocan ligeros
hundimientos, grietas, fisuras etc. En otras ocasiones, deficientes cálculos
estructurales en forjados, vigas, pilares o muros de carga pueden comprometer
la estabilidad del edificio.
Conforme a la Ley de Ordenación de la Edificación para que exista defecto “decenal” el daño material debe residir o afectar a un elemento estructural y comprometer la resistencia mecánica o estabilidad del edificio. En estos casos, si una vez comunicados los hechos a los intervinientes en la edificación estos no ofrecen soluciones, debe ponerse de inmediato el caso en manos de un técnico especialista que evalúe el estado real del inmueble. Al igual que en el caso anterior, será necesario un informe pericial que evalúe los daños. A partir de ese informe se interpondrá la correspondiente demanda en caso de no lograr un acuerdo en vía negociada.
Es importante señalar en este punto que a día de hoy el único seguro obligatorio para el promotor es el conocido como “decenal” que cubre los daños estructurales durante el plazo de 10 años.
Conforme a la Ley de Ordenación de la Edificación para que exista defecto “decenal” el daño material debe residir o afectar a un elemento estructural y comprometer la resistencia mecánica o estabilidad del edificio. En estos casos, si una vez comunicados los hechos a los intervinientes en la edificación estos no ofrecen soluciones, debe ponerse de inmediato el caso en manos de un técnico especialista que evalúe el estado real del inmueble. Al igual que en el caso anterior, será necesario un informe pericial que evalúe los daños. A partir de ese informe se interpondrá la correspondiente demanda en caso de no lograr un acuerdo en vía negociada.
Es importante señalar en este punto que a día de hoy el único seguro obligatorio para el promotor es el conocido como “decenal” que cubre los daños estructurales durante el plazo de 10 años.
